Milano, boom affitti brevi: i rischi della «bolla» immobiliare e le occasioni da non perdere

Prenotazioni all’80% per il ritorno (a pieno regime) della Design Week. Record in Brera: seimila euro alla settimana

Periodi top per il turismo: Ferragosto al mare, Capodanno in montagna, la settimana del Salone del Mobile a Milano. La domanda di alloggi in città per la Design week è esplosa superando i record del pre-pandemia e per affittare un’abitazione da privato o tramite piattaforma si spende quasi il quadruplo rispetto a quanto si sborserebbe per una qualsiasi altra settimana dell’anno: il canone per un bilocale con un massimo di quattro posti letto infatti durante la Design week è di 3.615 euro a fronte di una media settimanale che si attesta a 975 euro. Una cifra folle in apparenza ma comunque fortemente competitiva rispetto a quella degli alberghi. Il dato, elaborato dall’ufficio studi di Abitare.co, è ricavato mettendo a confronto le disponibilità nelle sei zone storicamente più legate al Fuorisalone: Tortona, Brera, San Babila, Garibaldi, Isola e Porta Romana.

Geografia dei costi

I costi più elevati (oltre 5.500 euro la media) si registrano tra via Brera, via Solferino, corso Garibaldi e la zona di Piazza San Babila; a Porta Romana si sfiorano i 3.500 euro ma l’incremento rispetto alla media annua è il più alto, attestandosi al +313 per cento. Può meravigliare il fatto l’area storicamente più legata al design, Zona Tortona, tuttora il cuore degli eventi, abbia prezzi relativamente bassi (2.570 euro e il +157 per cento rispetto alla media annua) ma in realtà il dato, come spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di Abitare.co, «risente del fatto che l’offerta in queste aree è residuale, poiché gli spazi sono prenotati con moltissimo anticipo. Ci sarebbe in realtà ancora qualche disponibilità di immobili molto ampi a prezzi adeguati al prestigio dell’area ma un confronto omogeneo non sarebbe corretto».

Il confronto con il 2019

Interessante il paragone con il 2019, ultimo anno in cui si è tenuta la manifestazione a pieno regime. I canoni risultano in decisa crescita anche se non tutti allo stesso modo: a Lambrate si è registrato un incremento del 32,6 per cento mentre a Brera del 18,4, a Garibaldi del 15,1 e a Porta Romana del 12,5. Minore l’incremento tra Tortona (+5,4 per cento) e Isola (+4,6). Se infine dalle zone passiamo alle singole vie il record di spesa per questa settimana del design si registra in via Solferino, dove si arriva a ben 6.230 euro; poco meno (6.160) si spende in via della Moscova. Molto più ridotte le pretese per Lambrate, dopo il tramonto del distretto: in via Oslavia si spendono 2.100 euro; stesso importo in via Conte Rosso idem mentre in via Massimino si scende a 1.750. Prezzi ridotti che non devono però ingannare: chi ha comprato a suo tempo in quest’area sicuramente sta mettendo a segno i rendimenti maggiori, perché i prezzi delle case fino a qualche anno fa erano parametrati a quelli della periferia.

Gli investimenti

Se ha fatto ottimi affari chi ha comprato a suo tempo puntare oggi all’acquisto per investire sugli affitti brevi va segnalato che, dove sono molto alti i canoni, le quotazioni di vendita si adeguano e che se si punta a questo tipo di business bisogna scegliere se dare in gestione l’immobile e il ritorno reale sull’investimento si riduce drasticamente; in pratica significa scommettere sul capital gain: ma puntare sulla continua rivalutazione di immobili acquistati oggi a quotazioni di bolla (per comprare e attrezzare da affitto brevi un piccolo bilocale a Brera mezzo milione non basta) non necessariamente potrebbe risultare una buona scelta; l’alternativa è accollarsi tutte le incombenze legate alla gestione dell’ospitalità ma a quel punto non si tratta più solo di un investimento ma anche un lavoro e il valore del tempo (e delle inevitabili seccature) da dedicare all’attività va messo nel conto.

Bolla immobiliare o aumenti fisiologici?

In pochi si aspettavano una virata così repentina: quasi tutti però sono concordi nel definire questa crescita come strutturale e non come "Bolla speculativa".

Come esserne sicuri? In realtà è impossibile esserlo ma alcuni dati possono far presagire questo scenario positivo:

1. Nonostante i prezzi siano aumentati in qualsiasi zona, le quotazioni del real estate a Milano rimangono considerevolmente più bassi (E quindi più appetibili) di altre metropoli europee

2. Sulla scia dell’esperienza dell’Expo, si potrebbe fare una precisa rappresentazione di quello che è successo nei territori e nei mercati immobiliari dopo grandi eventi sportivi e non. Negli ultimi trent’anni quasi tutti i territori che hanno ospitato grandi appuntamenti hanno considerato il raggiungimento di obiettivi di sviluppo urbano importante almeno quanto il successo dell’evento stesso, e Milano non farà eccezione. Dalla sua parte c’è la recente esperienza dell’Expo 2015, che è stato un grande motore per le trasformazioni della città e ha attirato investimenti mondiali per decine di miliardi. I giochi del 2026 saranno motore per la modernizzazione della città e lo sviluppo tecnologico legato all’edilizia.