Le tasse per chi compra e vende casa: tutte le agevolazioni

Dal 2016 sono entrati in vigore alcuni cambiamenti per chi decide di comprare o vendere un immobile. Sono state introdotte alcune agevolazioni che consentono di risparmiare sull’acquisto della prima casa. Ecco quali sono le imposte da pagare e i requisiti necessari per usufruire dei benifici.

Ma come si calcolano queste imposte? E come cambiano a seconda che si tratti di una prima o seconda casa?

Ecco come calcolare le imposte

A seconda dell’imposta che viene applicata, il metodo per calcolarla è differente. Se paghi l’Iva, ad esempio, devi applicare la percentuale dell’imposta al prezzo d’acquisto; se invece paghi l’imposta di registro, devi applicare l’imposta al valore catastale.

Come calcolare il valore catastale

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

110 per la prima casa e le relative pertinenze; 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1). Nel rogito deve essere indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione per poter versare le imposte sulla base del valore catastale. Deve inoltre trattarsi di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio. Di conseguenza, dovrai versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul prezzo d’acquisto, oltre a una sanzione che va dal 50% al 100% della maggior imposta dovuta.

L’utilizzo del valore catastale per applicare l’imposta di registro è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (come box, cantine, posti auto…) a patto che nel rogito venga specificato il “vincolo pertinenziale” all’abitazione, cioè deve essere ragionevolmente vicino per essere di servizio alla stessa. Ma quando è considerato pertinenziale e quando non lo è? Se, ad esempio, compri la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, è esclusa la pertinenzialità.

Esempi di calcolo dell’imposta

Per capire concretamente come calcolare le imposte, ecco alcuni esempi pratici:

Anna e Marco comprano un immobile non di lusso con rendita catastale di 1.000 euro al prezzo di 250.000 euro.

1. Acquisto seconda casa da privato

per calcolare il valore catastale dell’immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 120: 1.000 x 1,05 x 120 = 126.000. Poi calcoliamo l’imposta di registro sul valore catastale (9%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (126.000 x 9%) + 100 = 11.440 euro.

1. Acquisto da impresa con Iva

calcoliamo l’Iva sul prezzo di acquisto (10%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 10%) + 600 + 230 + 90 = 25.920 euro.

1. Acquisto prima casa da privato:

per calcolare il valore catastale dell’immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110: 1.000 x 1,05 x 110 = 115.500. Poi calcoliamo l’imposta di registro sul valore catastale (2%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (115.500 x 2%) + 100 = 2.410 euro.

1. Acquisto prima casa da impresa con Iva:

Calcoliamo l’Iva sul prezzo d’acquisto (4%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 4%) + 600 + 230 + 90 = 10.920 euro.