La proposta con vincolo per il mutuo: come funziona

Acquistare una casa non sempre è un impegno finanziario che tutti si possono permettere, per cui spesso la si acquista in modo da associare il momento del passaggio di proprietà all’accensione di un mutuo. Si tratta della proposta di acquisto immobiliare subordinata (o condizionata) al mutuo. Vediamo cos’è e come funziona.

Come funziona la proposta di acquisto subordinata

La proposta di acquisto subordinata al mutuo è una proposta di acquisto che pone una condizione sospensiva. Cosa che è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo cui si può stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto. In questo caso, l’avvenimento a cui si subordina il contratto è l’ottenimento del mutuo: se questo viene concesso, l’acquisto può aver luogo, altrimenti può essere sospeso. In altre parole, quando si vuole acquistare una casa ma non si ha la liquidità per farlo, si può effettuare una proposta di acquisto inserendo la clausola dell’inefficacia del’obbligo di compravendita (che di per sé sarebbe vincolante) in caso il mutuo non venga concesso. Una simile soluzione libera da onerose conseguenze sia il venditore, che in caso di mancata compravendita si troverebbe a dover intentare cause legali, sia il compratore, che in caso di mancata erogazione del mutuo dovrebbe sostenere una spesa per lui impossibile.

Come si effettua la proposta di acquisto subordinata al mutuo

Si tratta di un atto in tutto simile a quello di compravendita, quindi, una volta approvata dal venditore, dà luogo ad una fase preliminare di vendita. Contenente però la clausola sospensiva in questione, che esplicita, quindi, come la condizione indispensabile alla realizzazione della compravendita sia l’ottenimento, da parte dell’acquirente, del mutuo necessario. Per stabilire se la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia poi stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo (o meno).

Attività dell'agente immobiliare

Fra la formulazione di una proposta subordinata all'ottenimento del mutuo e la risposta dell'ente creditore, l'attività del Mediatore immobiliare continua.

Questo significa che non è tenuto ad interrompere le visite ma sicuramente non potrà ritirare altre offerte, anche se migliorative.

Ciò che potrà e dovrà fare, nell'interesse del Proprietario, è ritirare delle semplici adesioni, non formali, di clienti interessati che verranno contattati qualora il mutuo della proposta già accettata in precedenza, non venisse deliberato.

Risoluzione del contratto di acquisto subordinato

In caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato, si può da un lato chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto, oppure addirittura risolvere senz’altro il contratto, per permettere al venditore di cercare un altro acquirente.

E’ comunque fondamentale dare comunicazione all’agente immobiliare sia dell’ottenimento del mutuo, sia del rifiuto, sia del ritardo nella risposta, perché in caso di silenzio l’acquisto diventerebbe poi obbligatorio.

In caso di risoluzione del contratto nei casi elencati sopra, la somma versata dal compratore al venditore in fase di contratto preliminare va restituita, e l’agente immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione.