L’Italia è un Paese meraviglioso ma anche assai particolare.
Tutti noi italiani, chi più e chi meno, ci siamo dovuti adeguare alle annose burocrazie, documenti, foto, certificati e certificazioni che ci vengono richiesti anche per la più semplice ed immediata necessità.
Immaginiamoci quindi (E molti di voi più che immaginarselo avranno provato questa sensazione in prima persona) quanto questa richiesta di carte venga ampliata per un aspetto importante quale la vendita della propria casa.
Ho quindi deciso, approfittando anche della città semivuota e caratterizzata dal continuo rumore di sirene, di dedicare un po’ di tempo a coloro i quali stanno pensando di vendere il proprio appartamento ma che non sanno da dove cominciare.
Documenti attestanti la proprietà
Tra i documenti che attestano la proprietà dell’immobile ci sono quelli relativi alla provenienza dell’immobile stesso, alla certificazione dello stato civile e del regime patrimoniale del venditore, all’eventuale contratto di locazione se l’immobile è affittato a terzi (Cosiddetto immobile occupato).
Vediamoli nel dettaglio.
Dati anagrafici del venditore: una fotocopia del Passaporto e del codice fiscale che accertino l’identità del venditore e ne confermino lo stato di proprietario dell’immobile in vendita.
Atto di provenienza: si tratta dell’atto notarile di acquisto se l’immobile è stato a sua volta acquistato dall’attuale possessore, oppure dell’atto di donazione, divisione dell’eredità e eventuale dichiarazione di successione se l’immobile è entrato in possesso dell’attuale titolare in altri modi (ad esempio in quanto erede). Quando la provenienza è differente da una compravendita (Rogito) o da una successione (Eredità) vi verranno chiesti sicuramente altre attestazioni e certificati ma ce ne occuperemo in un altro articolo.
Certificazione dello stato civile: il venditore deve presentare un certificato che attesti il suo stato civile, quindi un certificato di stato libero se è celibe o nubile, un certificato di matrimonio se è sposato, che indichi anche il regime patrimoniale (comunione o separazione di beni), oppure la sentenza di divorzio se divorziato. A questo proposito è importante sapere che se uno dei due coniugi vuole vendere un immobile di sua proprietà, a seconda del regime patrimoniale, potrà essere richiesta una certificazione del consenso alla vendita da parte dell’altro coniuge.
Contratto di locazione: se l’immobile in vendita è attualmente occupato da un affittuario, tra i documenti necessari alla vendita ci sarà bisogno di presentare anche una copia del contratto di affitto, regolarmente registrato presso l’Agenzie delle Entrate, che indichi le generalità del locatario e la data di scadenza del contratto.
Documenti relativi alla regolarità urbanistica
Tra questi documenti necessari alla vendita rientrano i documenti catastali, i documenti relativi alla destinazione dell’immobile, la classificazione energetica e il certificato di agibilità. Vediamoli nel dettaglio.
Documentazione catastale: planimetria e visura catastale con eventuali variazioni e frazionamenti avvenuti dopo la costruzione; questi documenti vanno presentati dal venditore, ma in ogni caso il Notaio dovrà verificare e aggiornare le visure fino alla data dell’acquisto.
Condono edilizio: e concessione edilizia in sanatoria, se l’immobile ha subito delle modifiche che sono state oggetto di condono negli anni.
Certificato di agibilità e abitabilità: è un documento che attesta la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile tali da garantirne l’uso a scopo abitativo.
Attestato di prestazione energetica: (APE) è un documento che descrive le condizioni energetiche dell’immobile e permette di inquadrarlo in una determinata classe energetica.
Certificato di conformità degli impianti: laddove presenti, gli impianti devono essere a norma, circostanza che viene attestata dalla presenza di un certificato rilasciato al momento della realizzazione o dell’adeguamento degli impianti stessi.
Altri documenti necessari a vendere casa
Oltre a questi documenti, a seconda dei casi, può essere necessario presentarne degli altri; è bene chiarire che questi documenti riguardano la vendita di un appartamento, perché per la vendita di un terreno o di un edificio con una destinazione d’uso differente occorrono altri tipi di documentazione.
Vediamo insieme quali altri documenti sono necessari a vendere casa:
Regolamento di condominio: (solo se presente. Ricordiamo infatti che non tutti i condomini hanno un regolamento interno, e che anzi al di sotto degli 8 inquilini un condominio può anche fare a meno dell’amministratore restando nei termini di legge, come abbiamo spiegato in questo articolo).
Permesso di soggiorno: se il venditore è un extracomunitario residente nella Comunità Europea dovrà presentare un permesso di soggiorno valido che attesti la liceità della sua condizione.
Copia del contratto di mutuo: è necessaria se l’immobile da vendere è ancora gravato da un mutuo, o se questo è stato estinto di recente, caso in cui è necessaria anche una ricevuta dell’ultimo versamento di estinzione del mutuo.
Autorizzazione beni culturali: è necessaria se l’immobile è classificato come bene culturale e quindi soggetto a particolari vincoli artistici o paesaggistici, ricordando che in tal caso la soprintendenza ha un diritto di prelazione all’acquisto.
Autorizzazione del giudice: in caso di proprietario minorenne o interdetto, per effettuare la vendita dell’immobile occorre avere l’autorizzazione di un giudice e l’intervento di un tutore, un genitore o un legale rappresentante del venditore.
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