Comprare e vendere casa a Milano in questo periodo di mercato: il rapporto Nomisma ci aiuta a capire
Le abitazioni continuano a essere acquistate in Italia, ma sempre più spesso senza l'aiuto di un mutuo. Questa tendenza sta portando una significativa modifica nel mercato immobiliare italiano, con prezzi in calo in molte città, tra cui Milano e Roma, nel secondo semestre dell'anno. Va comunque sottolineato che gli sconti si concentrano sui soggetti più tirati, ovvero le case nuove o ristrutturate a nuovo. Nomisma ha inoltre rilevato una forte caduta delle compravendite e un aumento dei canoni d'affitto. Pur non essendo ancora un allarme vero e proprio, è chiaro che i prezzi delle case stiano subendo una correzione a ribasso.
Il recente Osservatorio di Nomisma ha evidenziato un peggioramento del mercato immobiliare nelle 13 principali città italiane nel corso dell'intero anno. In particolare, nel secondo semestre si sono registrati cali delle quotazioni superiori all'1% a Cagliari e Catania, mentre Firenze, Napoli, Padova e Venezia hanno registrato ulteriori rialzi. Complessivamente, è stata registrata una flessione media dello 0,1%, mentre su base annua si parla di un piccolo incremento del 1,1%. La fascia alta del mercato immobiliare, ovvero le case nuove o ristrutturate, è stata maggiormente colpita dalla flessione, mentre il settore delle case usate o da ristrutturare ha mostrato una diminuzione più contenuta dello 0,5% / 0,6%.
"Non si può ancora parlare di una vera e pesante inversione del trend," spiega il direttore generale di Nomisma Luca Dondi. "Tuttavia, il mercato sta facendo pulizia delle valutazioni più tirate, quasi da bolla immobiliare, che hanno interessato soprattutto Milano e Bologna, riportandole verso valori più corretti. Milano, in particolare, anticipa sempre i trend che in seguito toccheranno anche le altre città." In sintesi, la situazione del mercato immobiliare rimane stabile, con una tendenza alla correzione dei prezzi in alcune città, mentre in altre si sono riscontrati ulteriori rialzi.
L'articolo "Casa, primi segnali di calo dei prezzi a Milano e Roma. Crollano le compravendite, volano i canoni d'affitto" riporta dati preoccupanti per il settore immobiliare. Il crollo del -31% dell'erogato di mutui e la conseguente riduzione del -12,8% delle compravendite rappresentano un campanello d'allarme per il futuro dell'economia.
Il problema principale da affrontare sono i tassi di interesse che influenzano notevolmente il costo dei mutui e l'andamento del mercato immobiliare già rallentato. Tuttavia, l'aumento dal 50% al 60% degli italiani che comprano casa senza ricorrere al mutuo, ha in qualche modo sostenuto il mercato, anche dal punto di vista dei prezzi.
Nonostante la liquidità in circolazione sia ancora presente, gli esperti prevedono che il mercato immobiliare continuerà a vivere un periodo di debolezza fino al 2025, il che non rappresenta una situazione facile da gestire. A tal proposito, Coima ha stimato che per raggiungere l'obiettivo delle zero emissioni entro il 2050 serviranno richiesti 2 trilioni di euro. Una somma esorbitante che conferma la difficoltà del mercato immobiliare italiano.
Nomisma prevede una riduzione delle transazioni immobiliari anche se in modo più attenuato (-8,8% nel 2024 e -3,6% nel 2025), arrivando a toccare il minimo di 602 mila transazioni, ovvero i livelli del 2019. Anche i mutui subiranno una diminuzione del 17% l'anno prossimo e del 7% nel 2025. I prezzi, invece, rimarranno relativamente stabili con una stima di crescita annua del 0,5%, tranne alcune flessioni in alcune città del Sud Italia. Tuttavia, nonostante non sia subito visibile, si verificherà una perdita, poiché se si considera l'inflazione, si può notare una diminuzione del 4% quest'anno che si attenuerà fino a -1,5 / -2% nei due anni successivi.
Nonostante non sia una situazione allarmante, è importante tenerlo presente. Le case di minor qualità abbasseranno il proprio valore, colpite su due fronti: l'abbassamento della domanda porterà gli acquirenti a diventare più selettivi, mentre la minore disponibilità di mutui limiterà gli acquisti per le fasce meno abbienti che si rivolgono a questo tipo di immobili.
Per questo motivo, è importante valutare attentamente le decisioni da prendere in questo momento, valutando le possibili conseguenze sul lungo termine.
Quali sono le opzioni più convenienti per chi vuole comprare o vendere casa? Secondo Dondi, poco è cambiato rispetto al momento attuale. Per chi vuole comprare, può essere conveniente attendere un po', non solo per ottenere prezzi inferiori, ma anche perché potrebbe avere accesso a un'offerta più vasta e di qualità superiore, soprattutto per gli appartamenti più piccoli come i bilocali. Nel recente passato, la forte domanda ha portato sul mercato molte abitazioni di basso livello, ma si prevede che la situazione migliorerà, anche se i prezzi rimarranno simili a quelli attuali.
Per chi vuole vendere un immobile di valore, non ci sono problemi: attendere alcuni mesi non sacrifica il prezzo e l'acquirente si trova facilmente. Infine, l'acquisto è preferibile rispetto all'affitto per il 50% degli italiani, poiché i canoni di affitto non sono così convenienti da rendere l'affitto più attraente dell'acquisto di una casa.
